Nuevo decreto de vivienda en España 2026: qué cambia para propietarios y que pasará este viernes.

El pasado martes, 29 de septiembre, el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos de vivienda que suponen, en palabras de la vicepresidenta Yolanda Díaz, "el mayor avance en materia de vivienda de la última década". El primero de ellos, el Real Decreto-ley 26/2026, ya ha sido publicado en el BOE este miércoles, lo que significa que está en vigor desde hoy.

El paquete llega tras el caso de Maricarmen, la mujer de 87 años desahuciada que reavivó el debate sobre el acceso a la vivienda y las protestas en la Puerta del Sol, y recoge medidas que afectan de forma directa tanto a propietarios como a inquilinos. En este artículo te contamos, punto por punto, cómo te afecta según tu situación y qué ocurrirá este viernes en el Congreso.

Las medidas clave del decreto

Estas son las principales novedades aprobadas:

·       Protección frente a desahucios ampliada hasta 2030: se suspenden los desahucios cuando la vivienda pertenezca a un fondo buitre y el inquilino no tenga alternativa habitacional.

·       Renovación automática de los contratos de alquiler: si el inquilino paga, el contrato se renueva por tiempo indefinido, salvo causa justificada.

·       Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones: los contratos temporales exigirán una causa "real y acreditada" de desplazamiento; si no se justifica, el contrato se convierte automáticamente en habitual. Además, la suma de las rentas por habitaciones no podrá superar la renta de la vivienda completa.

·       Limitación de las subidas de renta hasta el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera el índice de referencia, no podrá actualizarse; en caso contrario, el tope será del 2% anual.

·       Prórroga extraordinaria de hasta 2 años para los contratos vigentes que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.

·       Prohibición de compra de vivienda a los fondos buitre hasta 2028 y subida fiscal a las SOCIMI (del 15% al 25%).

·       Bonificaciones fiscales: deducción del 10% en IRPF para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 € y reducciones de hasta el 100% para propietarios que bajen la renta.

·       Línea TU CASA: préstamos ICO al 0% para financiar hasta el 20% del valor de la primera vivienda (máximo 50.000 €).

·       Penalizaciones en el IBI para viviendas vacías y turísticas, e IVA reducido al 4% en vivienda pública.

·       Derecho de tanteo y retracto reforzado para el inquilino, con prioridad irrenunciable para comprar la vivienda que habita.

¿Cómo te afecta como propietario?

Si tienes una vivienda en alquiler, estas son las cuestiones que debes vigilar:

1. La renovación de tu contrato cambia de reglas. La renovación se vuelve automática e indefinida mientras el inquilino cumpla con el pago. Como propietario solo podrás recuperar la vivienda acreditando causas justificadas, como la necesidad real de ocuparla tú o un familiar.

2. Tus incentivos fiscales crecen si bajas la renta. Puedes llegar al 100% de reducción en IRPF si mantienes al mismo inquilino, si la renta está por debajo del índice de referencia, si la vivienda está en zona tensionada o si el inquilino es joven.

3. Ojo con los contratos "de temporada". Si usas contratos temporales o por habitaciones para eludir las garantías del alquiler habitual, el decreto te obliga a justificar la causa real y ajusta el precio por habitaciones al de la vivienda completa.

4. Las viviendas vacías y turísticas encarecen su coste. Los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el IBI a las viviendas desocupadas y de uso turístico en zonas tensionadas.

5. No podrás repercutir ciertos gastos. Los gastos de gestión inmobiliaria de la formalización del contrato ni determinados impuestos podrán cargarse al inquilino.

6. Los grandes tenedores quedan más vigilados. Si eres un fondo buitre, no podrás comprar más vivienda hasta 2028 ni desahuciar a inquilinos sin alternativa habitacional.

🏠 ¿Tienes una vivienda en alquiler y no sabes cómo te afecta este decreto?

Las nuevas reglas de renovación automática, las causas justificadas y las bonificaciones fiscales cambian por completo la forma de gestionar tu inmueble. No lo dejes al azar.

En Villacollectionibiza analizamos tu situación particular y te ayudamos a proteger tu inversión.

👉 Llamanos al +34 919018365. Te respondemos en menos de 24 horas.

¿Qué pasará este viernes?

Aunque los decretos ya están aprobados y publicados, todo depende de este viernes. El Gobierno ha solicitado al Congreso un pleno extraordinario para la convalidación de ambos textos, que necesitan mayoría absoluta para consolidarse como ley. Si no salen adelante, quedarían derogados.

El escenario más incierto es el segundo decreto (la renovación automática), que no cuenta con el respaldo de PNV y Junts, cuyos votos son clave. El propio presidente Sánchez ha pedido un "último esfuerzo" a los grupos parlamentarios, mientras desde el Gobierno descartan contar con el PP. En paralelo, la tensión se traslada a la calle: Madrid amenaza con judicializar la acampada de Sol si no se desmantela en 48 horas.

Nuestro consejo: tanto si eres propietario como inquilino, este viernes es una fecha a vigilar. Si el decreto se convalida, conviene revisar tus contratos, tus obligaciones fiscales y tus derechos con un profesional inmobiliario que conozca el detalle normativo.

Te acompañamos en cada paso

El decreto cambia las reglas del juego, pero no tienes que jugar solo. En Villacollectionibiza llevamos 15 ayudando a propietarios e inquilinos a tomar las mejores decisiones sobre su vivienda: valoración gratuita, gestión de contratos adaptados a la nueva normativa, asesoramiento fiscal y acompañamiento legal.

Si te interesa alquilar tu propiedad 👉 Reserva tu cita nos acercaremos al inmueble y te asesoraremos.

📞 +34 919018365  📧 [email protected]📍Ibiza

Nota: este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Para tu caso concreto, te recomendamos consultar con un profesional.